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27 novembre 2015 5 27 /11 /novembre /2015 00:02

La baisse des loyers est clairement enclenchée sur la totalité du territoire national.

Forte baisse, parce que dans ce marché, une baisse de 1 %, veut dire vulgairement une sacrée secouée à la baisse sur les nouveaux baux liés aux re-locations.

Un certain dynamisme du marché est, semble t'il, retrouvé. L'explication est simple, le fait de baisser les loyers permet d'attirer les chalands, en les piquant à ceux qui campent sur leurs positions, et principalement, ceux ayant déjà des locataires en place. En général, la négociation est inexistante sur les baux en cours, où; par bonté d'âme, le propriétaire fait "cadeau de la hausse", mais pas plus...

Donc, pour se taper un -4.1 % à Marseille, il faut faire un bon - 25 % sur la re-location.

Il y a une vingtaine d'années, sur le marché immobilier de la ville de Saint Etienne, un agent immobilier me disait que le marché ne commençait qu'au 3 pièces, et qu'en dessous, ils ne prenaient même pas le bien en gestion.
Visiblement, le marché immobilier "stéphanise", globalement. Les studios font - 2.4 %, les deux pièces - 1 %, les 3 pièces - 0.3 %, + 0,4 % pour les 4 pièces, + 0.1 % pour les 5.

Les endroits où les loyers progressent encore sont rares et la progression se situe désormais largement en dessous de l'inflation.

C'est une accentuation de la tendance observée depuis 2011. Donc la rente immobilière, visiblement, s'évapore. Courage, il faudra encore quelques temps avant que cela ne soit visible...

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Published by Patrick REYMOND - dans Immobilier
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Phil 28/11/2015 19:36

J'ai été approché par un commercial pour de la défiscalisation. Ils vendent des packages ou le gain attendu est le suivant : gain = defiscalisation seule pratiquement. La location du bien se fait à un prix très bas en centre ville pour s'assurer que le bien sera loué pendant la période de défiscalisation (la location dois juste couvrir les frais réduits car l'appartement/immeuble est neuf). Donc si vous êtes propriétaire d'un bien, vous voyez arriver sur le marché des concurrents qui cassent les prix et proposent du neuf et du bien isolé. Que vous reste t'il à faire ? Pleurer et descendre plus bas (votre appartement dois être en périphérie et mal isolé et les jeunes n'ont pas de voiture et n'ont pas envie d'en acheter une comme leurs ainés : ils ont compris que c'était cher et ils préfèrent les coeurs de ville près des aéroports/gares).
Au bout de la défiscalisation l'appartement sera vendu quasiment au prix d'achat (2% par an de gain calculé pour l'inflation). De toute manière, c'est pas possible de le vendre plus cher car c'est vendu très cher.
Le seul hic c'est que les prix sont haut à l'achat (la banque, le constructeur, le vendeur se payent fort bien). Je ne sais pas si les prix seront toujours aussi haut à la revente et si la concurrence dans la location garantie la location. La cible cette fois semble les coeurs de ville et une location pour des jeunes.
Bref, si tout va bien, vous gagnez le fait de ne plus payer d'impots pendant 6 ou 9 ans en prenant les risques (location, revente). La banque elle a trouvé un gogo pour payer les intérêts de prets sur un programme qu'elle maitrise de a à z.
Encore une fois, l'état intervient sur un secteur et le déstabilise totalement : pas d'impôts pour les riches, les anciens loueurs en sont pour leurs frais s'ils espéraient amortir leur investissement, etc.
La pierre en France est bien chère et je ne suis pas sur que cela en vaille la peine en dehors d'un achat personnel. Mais là on paye le fait de dire "je suis propriétaire" comme on paye le fait de dire "j'ai une grosse voiture". Pardon je voulais dire grande bxte.

Alain 30/11/2015 10:12

Encore faut-il être imposable durant les 6 à 9 ans en question.
La bascule entre Ingénieur encore à peu près payé et chômeur longue durée peut se produire à tout moment.
Je sais de quoi je parle puisque je l'ai vécue.
Je crois donc pour ma part très hasardeux de se projeter au-delà de deux ans (durée maxi d'indemnisation chômage).

Alain 26/11/2015 16:50

-4% à Marseille, c'est peu quand on voit les loyers et les biens en face.
C'est encore très largement trop cher pour ce que c'est.
C'est du -25% qu'il faudrait avoir.

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