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RENTABILITE IMMOBILIERE : COURRIER DE LECTEUR

4 Octobre 2017 , Rédigé par Patrick REYMOND Publié dans #Immobilier

J'ai donc reçu un courrier de lecteur. le voici :

"J'ai envie d'illustrer vos articles par un cas d'école : le mien.
Mes parents m'ont légué début 2006 un immeuble de rapport (3 appartements) à XXXXX que mon père tenait de ses parents. Construit en 1901, sur 3 niveaux de faible surface (45m2 pour les deux premiers, 35 pour l'appartement mansardé).
Au moment de la succession, il avait un potentiel de loyers de 1.400E par mois (500 euro pour les 2 premiers, 400 pour le 3e).

Eh bien, en 2012, j'ai jeté l'éponge et demandé au dernier locataire de partir pour que je puisse convertir les 3 appartements en une habitation unique que j'habite depuis.

Que s'est-il passé ? c'est simple, les 3 appartements n'ont quasiment jamais été loués simultanément. D'inoccupation en baisse de loyers, le revenu brut réel était non pas de 1.400E mais de 923,15 euro... Soit une perte dans le "modèle financier" de 31.500E en 5 ans 1/2.
Desquels il faut déduire, en plus des impôts, environ 20.000 euro de travaux faits pour rendre plus attractifs les logements quand ils ne trouvaient pas preneur. Et encore, nous avons eu de la chance, aucun n'a été vandalisé !

Bref, si je m'étais endetté pour ce bien, j'aurai été ruiné : 50.000E de perte en moins de 6 ans sur un budget de 250.000 (valeur estimée de l'immeuble en 2012, quand j'avais été tenté de vendre), ça fait rêver !"

Ces cas là, je peux en citer des dizaines. Et l'évaluation à 250 000 euros prouve que le bien n'est pas dans une région encore très déprimée.

Mais le "la" est donné. Malgré des investissements importants (20 000 euros), la vacance est là, et avec 3 appartements (la moyenne, il me semble, des bailleurs privés), le rendement est médiocre.

Sans doute, en réduisant le nombre de logements de 3 à 1 et en l'occupant, le propriétaire s'est épargné beaucoup de peines et de déboires, et, sans doute, profite de la seule vraie rentabilité : l'occuper pour son compte.

En maints endroits, d'ailleurs, les biens ne sont pas vendables, et sont appelés à se détériorer irrémédiablement.

Pendant ce temps là, M. Hulot vous présente la note. Ceux qui croyaient qu'être propriétaire était un long fleuve tranquille, il vient de les détromper, en décidant ce que j'avais subodoré il y a bien longtemps : les travaux d'économies d'énergies vont devenir obligatoire.
Pour ne pas trop effrayer, il dit que seulement 7 ou 8 millions vont être concernés. En réalité, c'est la quasi totalité du parc qui devra être revu : il faudra passer catégorie A ou B, ce qui, à l'heure actuel, est très rare.

Selon une étude de 2012, 96 % des logements étaient de catégories énergétiques allant de C à G, et même C était relativement rares... 11.7 %. En gros, 14 % des logements étaient acceptables en France, le reste à rénover... Soit, plus d'une trentaine de millions de logements... OUAFF...

Sans doute, M. Hulot veut il compenser la disparition (éventuelle) de la taxe d'habitation.

De plus, une étude de l'INSEE montre que depuis 2006, il y a une catégorie montante, de manière très rapide, ce sont les logements vides, corroborant le courrier reçu, et mes expériences dont j'ai maints fois parlé.

Le dernier stade de la déconfiture, c'est quand la demande immobilière, ne dépend plus que du voisinage, et qu'on achète pour faire simplement de la place, en démolissant.

Si l'amélioration, notamment énergétique du parc existant est une évolution obligatoire, et que l'immobilier n'est pas un placement, mais l'autorisation de dépenser beaucoup d'argent, la méthode Hulot est loin d'être la bonne.

Pour répondre à un autre lecteur, l'expropriation à bas coût n'est pas un vol. C'est simplement la concrétisation souvent d'une baisse de valeur réelle. Le prix n'est plus que celui du terrain, moins les frais de démolition, et encore, le prix des terrains n'est que le reflet des politiques étatiques.

On tolère bien trop l'existence de taudis, de vides, de friches. Là devrait être le rayon d'action du ministre, et non créer une énième taxe, qui n'aura, bien entendu, que la prétention d'être une taxe, parce qu'entre payer la taxe, et dépenser des dizaines de milliers d'euros, il est encore plus économique de payer la taxe.

Et surtout, le schéma mental des responsables politiques est profondément faux. Si le maire de Saint Etienne veut détruire, à cause des plus de 11 000 logements vides, l'opposition critique la mesure. Construire, encore et encore... Sans fin, ni but. Sauf le compte de résultat des entreprises de TP.

La plupart des communes, d'ailleurs, vivraient mieux, en démolissant plus et en construisant moins.

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serge 05/10/2017 17:24

Franchement, chef, on est dans la politique du ballon d'essai. Bien épais, pour effrayer un max (et occuper les esprits pendant les attentats). Et puis au final, ils vont appliquer un malus, comme pour les voitures, à la revente quand les DCE vont faire apparaitre une catégorie inférieure à B ou C. Une manière de faire rentrer des sous dans les caisses des communes pour compenser les non restitutions de l'Etat ou les futures "gâteries" comme l'arlésienne de la taxe d'habitation (cela pour lisser le poil de l'AMF et du Sénat pas passé à LREM).
Accessoirement, cela poussera les propriétaires de résidence secondaire à vendre fissa, permettant de dégager de l'espace pour disperser les migrants. Cela évitera les "riverains" des bâtiments réquisitionnés pour les héberger à manifester leur énervement de cette proximité. Voire de pousser les jeunes à mettre leurs aïeux restés au bled dans les résidences tout confort à 3000 boulles et plus par mois. il faut bien aider les résidences seniors et les startup dans l'aide à domicile, notre future permanente et unique source d'emplois...
Et enfin, finira de pousser la population à rejoindre les grandes villes puisque le jeu mondialiste est "que des villes maousse costaud", le reste "crapoto", même si comme nous sommes nombreux à le penser, c'est une imbécillité sans nom. Un coeur historique (musées, grands restaus, transport "vert"...) et quelques cercles concentriques d'ex banlieues HLM réaménagées (mais en DCE à B quand même) puis de quelques favellas pour les travailleurs de Lidl ou Amazon (250 paquets/heure). Le moyen-âge quoi...
C'est simple, chef, yaka.

La Gaule 05/10/2017 16:50

1)
Quand je lis ce témoignage j'ai l'impression d'être l'un des locataires. Sauf que chez moi, en trente ans, le proprio n'a pas déboursé un centime d'entretien. L'endroit est resté habitable sur mes fonds propres, la modicité du loyer était à ce prix. Idem pour les APL, je ne les ai jamais demandées pour la même raison.
Et je connais pas mal de monde dans le même cas. Vivre pas trop loin du centre dans une « métropole » aujourd'hui est à ce prix.
Chez moi, le seul vandale aura été le temps -28 ans. Quand je partirai, d'aucuns se démerderont et accuseront qui ils voudront à la place.
Sauf accident du -entre autre- à ma cohérence cardiaque (clin d’œil), le départ se fera au moment de ma retraite, là où il deviendra évident que mon intérêt sera meilleur d'aller rien foutre dans un endroit moins cher à l'habitat.
Pas envie de larmoyer en fait.

2)
@ Dizemanov

Merci pour le lien. Mais c'est un secret de polichinelle pour beaucoup (tout le monde , heureusement, n' est pas abonné au Monde) que le Bataclan a été moins un lieu de massacre que d'abattage rituel.
Souvenez-vous de la parabole d'Abraham, le mec avec une tournante de mouton dans la tête, qui était prêt à offrir son propre fils à Machin son dieu.
Au dernier moment, dieu (qui n'en était qu'au digestif, alléluia !) retient le bras du dingue. Ce faisant, il lui dit « à l'avenir, glébeux, offre moi plutôt un agneau, c'est plus tendre et moins salé que ton putain de moutard ».
Cette salade sacrificielle rôde dans l’inconscient de tous les monothéismes, le mahométan comme le nôtre, quoique sous des dehors plus civilisés (j'admets avec René Girard qu'à l'origine le christianisme a prétendu en sortir).
Le problème est que chez eux comme chez nous, dieu est mort et n'est plus là pour empêcher le sacrifice de ses propres enfants. D'une manière ou d'une autre pourtant le rite du sacrifice perdure à la lettre.
Chez nous c'est une évidence que la globalisation hédoniste qui nous est si chère a accouché d'un étrange penchant à la mortification collective.
Notre prétendue modernité est prêt à tolérer l'abattoir dur des fils et des filles (l'abattoir soft existe déjà dans la baisse de la natalité) au nom d'une nouvelle allégeance irrationnelle à des contes barbares qui s'appellent la Mondialisation, l'Europe, l'Economie, la Monnaie etc. avec ses prêtres obtus et ses décalogues coercitifs.
Cela d'autant plus facilement qu'avec ce nouvel ersatz de salade mystique qu'est l'écologisme (ne pas confondre avec l'écologie) la condition de l'agneau devient plus importante que celle des enfants.
Au bout du compte, la convergence avec le bédouin du béton, lequel est prêt à passer du symbolique au réel au nom de son Grand Machin à lui n'est rien moins que logique.
Les intérêts sordides et tout-puissants de la géopolitique font le reste.

3)
Je ne sais pas si « l'effondrement » mettra fin à tout ça, en tout cas, tant qu'il y a du miel, les frelons s'agitent.
Prochaine guerre en perspective, l'ex Birmanie. Avec en point de mire la Chine mais aussi les intérêts pétroliers de la France à travers la firme Total, pas assez docile au goût des intérêts américain.
Voici deux liens qui aide à comprendre pourquoi l'ancienne égérie des bobos occidentaux droit-de-l’hommiste, Aung San Suu Kyi, sera bientôt en couverture de l'Express (ou du point, ou de Libé et de ce que vous voulez) avec une moustache à la Hitler.
L'article de Raggi est plus rigoureux et complet que celui de Meyssan, qui s'égare à mon avis sur une prétendue future sainte alliance Turquie-Iran-Arabie Saoudite pour la cause des Rohingyas.
Je ne vois là-dedans que des manœuvres de surface et de conciliation avec les américains alors que sur le terrain de la Syrie la messe semble être dite.

http://arretsurinfo.ch/rohingyas-ideologies-et-approche-victimaire-2/

http://www.voltairenet.org/article198122.html

PETITEMAISON 05/10/2017 13:54

quand un logement de 77 m² nécessite 480 euros de charges par mois c'est invendable, un-louable
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1314357497.htm?ca=12_s
a mon humble avis

jean-marie 05/10/2017 13:25

@Patrick
Je ne pense que vous ne poussez pas assez votre raisonnement : faire baisser les consommations des usagers dans un pays en quasi faillite pourquoi faire ?
Je pense sincèrement que nos gouvernements n'ont n'en à rien faire de Mme Michu, ce qui les intéressent c'est comment faire entrer de l'argent dans les caisses et générer de la croissance pour pouvoir continuer à s'endetter. Le reste c'est de l'habillage.

vu de sirius 05/10/2017 11:36

"sans fin ni but" : sans fin oui, mais sans but, que nenni! les mégalos qui nous dirigent , à l'instar de feu Michel Debré, ont des rêves mouillés d'une "France de 100 milllions d'habitants" et d'un "Groß Paris de 25 millions , qui concurrencerait Tokyo". D'où leur complicité objective avec les passeurs de migrants et autres "assocs de bienfaisance", car pour mettre en œuvre leurs plans pharaoniques, ils en auront besoin, de la main-d'œuvre à bon marché...

dizemanov 05/10/2017 09:22

Très fin et très profond :
"La nature de ce double assassinat, comme des autres, est de toute évidence cultuelle. Cette réalité, disparue d'Europe depuis plusieurs millénaires (hors occupation turque) et d'Amérique depuis cinq siècles, a encore un nom et une définition, n'en déplaise aux dictateurs du langage : il s'agit du sacrifice humain. Lorsque les circonstances le permettent, il s'entoure d'un certain cérémonial, s'accomplit selon un rituel défini, et dans tous les cas de formules orales ou pensées spécifiques, qui ne sont jamais omises puisqu'en absence de ces formules bismillah le sacrifice ne serait pas pur (halal) et l'officiant n'en retirerait pas les bienfaits promis.

Sauf erreur, le ministre de l'Intérieur est aussi chargé du suivi des cultes. Il est temps que les réfractaires à ce rite exigent de lui, par l'intermédiaire de leurs députés au parlement, la vérité sur ce qui s'est passé au Bataclan, la publication des photos et l'audition publique des témoins, sans attendre qu'une 6° république procède à la déclassification des secrets d'Etat de la 5°. Si toutes les traces graphiques (sauf une) ont été saisies et détruites et si tous les survivants, témoins et nettoyeurs ultérieurs ont été réduits au silence, c'était évidemment pour que le peuple des réfractaires à ce culte croie naïvement que des centaines de personnes ont été pendant deux ou trois heures rafalées à la Kalachnikov.

La vérité est évidemment douloureuse, mais le peuple est adulte et doit exiger sa divulgation, seule capable de l'amener à comprendre l'énormité de ce que le gouvernement couvre. Car il est possible, et assez simplement, d'y mettre fin."

http://stratediplo.blogspot.fr/2017/10/acte-terroriste-ou-cultuel.html

Il est très important de bien y réfléchir.

Raleur !! 05/10/2017 11:54

Donc si j'en crois dizemanov, il ne faut pas remettre aux forces de l'ordre les videos que vous pourrez faire à l'avenir lors du prochain massacre. Mais de transmettre des copies et de sauver les originaux .

Car il ne faut pas se leurrer, il ne sagit pas de SI mais de QUAND aura lieu le prochain massacre.

dizemanov 05/10/2017 09:04

Aujourd’hui 5 octobre, à 11 heures, ayons une pensée et unissons nos prières pour Mauranne Harel et sa cousine Laura Paumier, pour leurs parents, pour leurs frères et sœurs et pour leurs familles.

Mémoire éternelle !

https://youtu.be/si_H9GXuGtU
http://france3-regions.francetvinfo.fr/provence-alpes-cote-d-azur/bouches-du-rhone/aix-en-provence/attaque-marseille-obseques-mauranne-auront-lieu-demain-eguilles-1339941.html

Raleur !! 05/10/2017 11:48

Il serait interressant de savoir dans quelle categorie classer ces deux victimes .
Patriotes ou bobo bisounours antiarmes ????

Je rapelle pour infos qu'il existe dans les statistiques US , le nombre de cas où un crime ou un délit a été évité parceque la victime a sortie une arme pour braquer son agresseur, SANS pour autant faire feu.

Combien de victimes va t-il falloir sacrifier pour que les français jouissent enfin d'un second amendement ???

Et pour les connards antiarmes je precise que si vous enlevez des statistiques US :
1/ les suicides
2/ les reglements de compte entre voyoux
3/ les meutres commis dans des "free zone arme"
Il ne reste plus grand chose à compter.

En france vous avez plus de risques d'être tué par un con du volant que un fou de flingue aux usa..

Ne comprenant pas l'anglais , je remercie par avance celui ou celle qui trouvera les statistiques us les plus detaillées .

Phil 05/10/2017 08:19

> La plupart des communes, d'ailleurs, vivraient mieux, en démolissant plus et en construisant moins.

Et où voulez vous loger les immigrés ? Je dis cela, je dis rien (avec un gros sourire).
On pourrait avoir 11 000 familles d'immigrés à Saint-Etienne pour relancer l'industrie.

PETITEMAISON 05/10/2017 08:14

je constate ce que vous dites même en région parisienne, j habite près de Noisy le roi où les logements de catégories basses ne trouvent plus preneurs .Les prix finissent par baisser mais extrêmement lentement ...