RENTABILITE IMMOBILIERE : COURRIER DE LECTEUR
J'ai donc reçu un courrier de lecteur. le voici :
"J'ai envie d'illustrer vos articles par un cas d'école : le mien.
Mes parents m'ont légué début 2006 un immeuble de rapport (3 appartements) à XXXXX que mon père tenait de ses parents. Construit en 1901, sur 3 niveaux de faible surface (45m2 pour les deux premiers, 35 pour l'appartement mansardé).
Au moment de la succession, il avait un potentiel de loyers de 1.400E par mois (500 euro pour les 2 premiers, 400 pour le 3e).
Eh bien, en 2012, j'ai jeté l'éponge et demandé au dernier locataire de partir pour que je puisse convertir les 3 appartements en une habitation unique que j'habite depuis.
Que s'est-il passé ? c'est simple, les 3 appartements n'ont quasiment jamais été loués simultanément. D'inoccupation en baisse de loyers, le revenu brut réel était non pas de 1.400E mais de 923,15 euro... Soit une perte dans le "modèle financier" de 31.500E en 5 ans 1/2.
Desquels il faut déduire, en plus des impôts, environ 20.000 euro de travaux faits pour rendre plus attractifs les logements quand ils ne trouvaient pas preneur. Et encore, nous avons eu de la chance, aucun n'a été vandalisé !
Bref, si je m'étais endetté pour ce bien, j'aurai été ruiné : 50.000E de perte en moins de 6 ans sur un budget de 250.000 (valeur estimée de l'immeuble en 2012, quand j'avais été tenté de vendre), ça fait rêver !"
Ces cas là, je peux en citer des dizaines. Et l'évaluation à 250 000 euros prouve que le bien n'est pas dans une région encore très déprimée.
Mais le "la" est donné. Malgré des investissements importants (20 000 euros), la vacance est là, et avec 3 appartements (la moyenne, il me semble, des bailleurs privés), le rendement est médiocre.
Sans doute, en réduisant le nombre de logements de 3 à 1 et en l'occupant, le propriétaire s'est épargné beaucoup de peines et de déboires, et, sans doute, profite de la seule vraie rentabilité : l'occuper pour son compte.
En maints endroits, d'ailleurs, les biens ne sont pas vendables, et sont appelés à se détériorer irrémédiablement.
Pendant ce temps là, M. Hulot vous présente la note. Ceux qui croyaient qu'être propriétaire était un long fleuve tranquille, il vient de les détromper, en décidant ce que j'avais subodoré il y a bien longtemps : les travaux d'économies d'énergies vont devenir obligatoire.
Pour ne pas trop effrayer, il dit que seulement 7 ou 8 millions vont être concernés. En réalité, c'est la quasi totalité du parc qui devra être revu : il faudra passer catégorie A ou B, ce qui, à l'heure actuel, est très rare.
Selon une étude de 2012, 96 % des logements étaient de catégories énergétiques allant de C à G, et même C était relativement rares... 11.7 %. En gros, 14 % des logements étaient acceptables en France, le reste à rénover... Soit, plus d'une trentaine de millions de logements... OUAFF...
Sans doute, M. Hulot veut il compenser la disparition (éventuelle) de la taxe d'habitation.
De plus, une étude de l'INSEE montre que depuis 2006, il y a une catégorie montante, de manière très rapide, ce sont les logements vides, corroborant le courrier reçu, et mes expériences dont j'ai maints fois parlé.
Le dernier stade de la déconfiture, c'est quand la demande immobilière, ne dépend plus que du voisinage, et qu'on achète pour faire simplement de la place, en démolissant.
Si l'amélioration, notamment énergétique du parc existant est une évolution obligatoire, et que l'immobilier n'est pas un placement, mais l'autorisation de dépenser beaucoup d'argent, la méthode Hulot est loin d'être la bonne.
Pour répondre à un autre lecteur, l'expropriation à bas coût n'est pas un vol. C'est simplement la concrétisation souvent d'une baisse de valeur réelle. Le prix n'est plus que celui du terrain, moins les frais de démolition, et encore, le prix des terrains n'est que le reflet des politiques étatiques.
On tolère bien trop l'existence de taudis, de vides, de friches. Là devrait être le rayon d'action du ministre, et non créer une énième taxe, qui n'aura, bien entendu, que la prétention d'être une taxe, parce qu'entre payer la taxe, et dépenser des dizaines de milliers d'euros, il est encore plus économique de payer la taxe.
Et surtout, le schéma mental des responsables politiques est profondément faux. Si le maire de Saint Etienne veut détruire, à cause des plus de 11 000 logements vides, l'opposition critique la mesure. Construire, encore et encore... Sans fin, ni but. Sauf le compte de résultat des entreprises de TP.
La plupart des communes, d'ailleurs, vivraient mieux, en démolissant plus et en construisant moins.
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