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24 décembre 2009 4 24 /12 /décembre /2009 14:01
Les nouvelles se veulent rassurantes, on crée des primes, des aides, ici comme là-bas, mais rien n'y fait.
le neuf chute, il y a visiblement trop de vides, partout.
Pour l'occasion, la chute s'annonce encore plus rude.
Les pauvres ont été éreintés par le subprime, c'est au tour maintenant des un peu moins pauvres de se faire casser.
Le "Pay Option ARM" va rentrer en crise, pour la même raison que le subprime.   Les annuités ne couvrent que 80 % des intérêts, qui sont capitalisés. Une fois atteint le plafond (115 % du prêt initial), la mensualité devient classique, avec un amortissement mensuel.
Concrètement, c'est la multiplication par deux ou trois des mensualités.
On imagine aisément que personne ne peut suivre.

27.9 % des "pay options ARM" sont en difficultés, c'est énorme, bien plus que le subprime à ses origines, et on voit le résultat du subprime.

Pour le secteur classique, le taux de défaillance atteint 3.6 %. Ce taux de défaillance est lui même menaçant, même s'il parait minuscule.
Il veut en effet dire qu'il n'y a aucune rentabilité dans les prêts immobiliers.

Comme d'habitude, la machine à mensonge fonctionne à plein : les 400 000 logements d'octobre sont devenus 355 000.
Mais, comme on se console comme on peut, "le moral des ménages s'améliore". Sans doute parce qu'ils ont laissés les clés de la maison à la banque et sont partis en location, ou plus vraisemblablement, dans la famille ou en mobil-home.
On nous annonce d'autre part que les reventes continue à croitre en novembre, à + 7 %.
Sans doute, dans un mois, le chiffre sera t'il, là aussi, "contre toute attente", révisée à la baisse.
Bien entendu, on oublie de dire que le tiers de ces ventes d'occasions, sont des ventes judiciaires, ou à l'amiable avant saisie.
C'est à dire, aussi, avec de très grosses pertes.

Mais le plus gros de l'iceberg n'est même pas là.
Le plus gros se situe dans la valeur de la maison. Quand la valeur de l'emprunt dépasse la valeur de revente, aux USA, il est plus efficace de donner les clés de la maison à la banque, et de s'en aller.
Rendre les clés efface l'emprunt.

Les plus prévoyants prennent un garde meuble, les autres mettent les meubles dans la rue.

Bon, dans le club des naïfs, volontaires ou involontaires, on peut classer "Les Echos". Ils parlent de rebond de ventes, sans donner de bases : les chiffres bruts.   /
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22 décembre 2009 2 22 /12 /décembre /2009 15:18
blason-languedoc.jpgTitre le "Midi libre."
L'étude concerne le Languedoc Roussillon et l'Aveyron.
Le Baromètre est simpe : ce sont les droits de mutations empochés par les départements (2009 par rapport à 2008), en baisse de :
- 33 % pour l'Aveyron,
- 39.5 % dans l'Aude,
- 49 % dans les Pyrénées orientales,
- 34 % dans le Gard,
- le poids lourd, l'Hérault, fait - 50 %, sur la période 2007-2009.
"
Bien sûr, si le volume des droits de mutation a baissé, c’est que le nombre des transactions a chuté. Mais ce recul est aussi lié au fait que l’on ne vend quasiment plus que des petits logements pas chers ". C'est le président de la FNAIM locale, aux antipodes de la FNAIM nationale, qui parle ainsi. 
 La FNAIM nationale, par contre, égale à elle même, nous dit que les prix ont augmentés en novembre 2009.

Va comprendre, Charles. Surtout que dans le même temps, la FNAIM du nord confirme le diagnostic : baisse des prix et du nombre de transactions.
En même temps, il parait que partout dans le monde, on rejoue "la bulle immobilière II, le retour ", dans la même veine que les 37 films de rocky (dans le dernier épisode,
le combat a lieu à la maison de retraite, en chaise roulante.) , et les 46 de rambo (là, le tir de saturation de sylvester est particulièrement réussi grâce à la maladie de parkinson). 
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13 décembre 2009 7 13 /12 /décembre /2009 19:14
... en Ile de France.
Ce qui est con, c'est que c'est un des rares endroits où elle aurait été nécessaire en France...
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4 décembre 2009 5 04 /12 /décembre /2009 16:21
" Néanmoins, je voulais soumettre à votre analyse un phénomène que je viens de remarquer moi-même ainsi que plusieurs amis à moi habitant des villes de population équivalente.
Propriétaire d'un 100 m2 divisé en deux appartements dans le centre d'une petite ville de 12 000 hbts au Sud de Nîmes, je m'inquiétais de l'impact de la crise en cas de nouvelle location ou de vente en voyant l'état du marché à la vente ou à la location des petites villas et immeubles Scellier qui se trouvent en périphérie. Et bien, à ma grande surprise il semblerait que je me sois fait du souci pour rien. Entre mon cas particulier et les renseignements que j'ai pu obtenir sur des cas similaires, les vieilles maisons comprises entre 80 et 140 m2 dans les centres des villes et villages, à condition qu'elles soient en bon état, semblent connaitre un regain d'intérêt certain avec une forte demande, à la l'achat comme à la location. Des anciens propriétaires de villas reviennent même s'y installer. Un agent immobilier de ma connaissance m'a indiqué en fait que ce marché particulier continuait à tenir le coup contrairement à deux autres qui sont celui des maisons bloc béton de banlieue, et des grandes maisons familiales anciennes qui ont le désavantage de constituer un produit bâtard : trop chères pour la classe moyennes, toujours imparfaites pour la super-classe.
Y voyez-vous le début de la rétractation urbaine dont vous avez parlé plusieurs fois ? "


Plusieurs phénomènes peuvent expliquer cela.
Rétractation urbaine, certainement. S'il y a X logements de vide,  il faudra bien qu'il y ait, à terme, alignement du parc sur les besoins.
Ensuite, ce qui est le plus fuit, c'est le vétuste, c'est toujours le vétuste en premier.
Surtout qu'en général, il n'est guère moins cher à la location que le logement en bien meilleur état.
La villa aussi, c'est bien pour une famille. Quand la famille se disperse et que le feu sacré pour les travaux et l'entretien disparaît, on cherche plutôt du sans terrain.
Ensuite se créent des DYNAMIQUES de quartier. A savoir, les quartiers vides ont tendances à se vider, faute d'entretien, de populations indésirables (une seule famille délinquante peut faire beaucoup de mal), de politique de remplissage à tout prix de la part de propriétaires bailleurs...
Une dynamique positive se maintient, une dynamique négative se renforce. Le marché de l'immobilier n'est pas égal, cela dépend des populations qu'on y met dedans.

Je pense que si vous regardez la totalité de la ville, vous aurez des zonages de dynamiques positives, pour différentes raisons (commodités, bruits, accès, commerces, etc...), mais par contre, en parallèle, vous aurez des zones qui souffriront horriblement et de plus en plus.

Sachant, bien sûr, que les dynamiques ne sont pas éternelles et peuvent se renverser, s'inverser, notamment en cas de problèmes locaux, tels que fermetures d'usines, contournements réalisés, masse de logements à vendre ou à louer...

Bien entendu, les quartiers "entre deux âges" surtout des années 1950, 1960 et 1970 souffrent de désaffections signe d'un défaut d'entretien. Les propriétaires ne voient pas le vieillissement de leur bien (la chaudière "neuve", de 25 ans d'âge) que le quidam verra du premier coup d'oeil, mais les quartiers neufs peuvent pâtir d'un défaut de demande global, tout simplement, alors qu'un quartier stabilisé, finalement, n'a à veiller qu'au renouvellement d'une partie de la population chaque année, sans penser à devoir en attirer une nouvelle.

A l'image romaine, quand la ville passa, par étape, de plus d'un million de personnes à moins de 20 000, la population ne se répartit pas également en "saupoudrant" la ville, mais se concentra dans le quartier du Vatican.
Le même phénomène eut lieu dans tout l'empire. Certaines villes diminuèrent EN SURFACE de 90 %.
Le même phénomène se passe aux USA, certaines zones se maintiennent, d'autres disparaissent purement et simplement, comme il se passe aussi en Europe.

Mais cet évolution est elle même sujette à caution sur le long terme. Comment devra se répartir la population ? Ce sera fonction des emplois et des ressources, comme toujours.
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1 décembre 2009 2 01 /12 /décembre /2009 09:25
Pour tous, il y a une évidence, pas si évidente aux temps historiques.
En effet, quand on achète un bien immobilier, sauf rare exception, on s'endette, on va voir sa banque, ou, de plus en plus souvent un courtier.
Sauf que cette vision est grandement fausse.
Pourquoi ? Parce que aux temps historiques, et d'après toutes les archives notariales, le prêt bancaire, est une création récente en matière immobilière.
Déjà, dans l'entre deux guerre, le gouvernement se demandait comment relancer la construction. Elle devait se contenter d'un montant très modeste de logements chaque année.
Les financements, c'était de l'épargne préalable, et les crédits (modestes, très modestes), accordés dans le cadre de la loi Loucheur.

Pour les transactions, les prix étaient bas et étaient financés, là aussi, par l'épargne préalable, les prêts amicaux -non bancaires- et les prêts vendeurs.
Les successions des siècles passés, quand il y en avait, étaient d'invraisemblables inventaires à la Prévert, de prêts et d'emprunts divers.
Pour une seule cause, le banquier, l'emprunt bancaire, c'était rare.
D'où l'intérêt historique souvent, de ces banqueroutes, de ces inflations qui purgeaient à intervalles réguliers les comptes.

Ce mélange, prêts amicaux, prêts vendeurs et apports ne sont pas si lointains, vestiges d'un autre temps. On les a vu réapparaître dans les années 1990 (et en toute période de crise immobilière). Pour peu qu'on veuille vendre, il faut y mettre de la bonne volonté, et y mettre aussi de la confiance. 

Cela résume la situation : l'attrait des banquiers pour les prêts immobiliers est récent.
C'est trop long. Trop aléatoire. Trop peu rémunérateur.
En plus, on a trop tiré sur la corde, et les prix se sont envolés. Et il y a peu de chance que l'anomalie historique, le financement bancaire pour l'immobilier, perdure.

Le mythe des banques est maintenu par les pouvoirs politiques et banques centrales. Jusqu'à quand ? Le hiatus, et le mot est faible, entre le destin de tout un chacun et les sarabandes de milliards bancaires est de moins en moins supportable politiquement.
Avec un dégât collatéral qui semble se profiler. On parle du rôle "indispensable"  de financement de l'économie. Mais c'est une antiphrase. Les banques sont des parasites purs, dont on peut fort bien se passer.

Le marché immobilier possède une énorme inertie, mais aussi une grande fragilité. Il ne faut pas grand chose pour le déstabiliser. 800 000 transactions en haut de bulle, c'est peu par rapport au stock de logements (33 millions).
Cette année, les transactions devraient tomber à 550 000.
Mais, l'inquiétude n'est pas là. L'inquiétude est dans la montée du chômage, chez les derniers accédant. Si on part du principe que les 2 millions des derniers accédants sont très fragiles financièrement et qu'un certain nombre sont touchés par la remontée du chômage, on pourrait atteindre sur les deux prochaines années un nombre tout à fait déstabilisateur de ventes forcées.
Rapporté au nombre de ventes constatées cette année, il suffit que 100 000 accédants doivent liquider dans l'urgence.
C'est la raison d'une nouvelle Lagarderie : vous pourrez faire faillite, même en étant propriétaire, sans avoir à liquider. Reste à savoir l'impact de la loi.

Donc, le constat est simple : le marché immobilier en France n'existe plus. C'est le patient en coma dépassé à l'hôpital, maintenu artificiellement en vie par la machinerie, des aides en tous genres, et ici, de la modification de la loi.

Et en ce qui concerne la location ? Le problème est le même. Ce qui déstabilise un marché, c'est l'offre supplémentaire qui fait apparaître le vide. Il suffit d'un rien pour que le marché passe d'un trop plein, d'un équilibre, au néant.
Jusqu'à récemment, dans beaucoup d'endroits semi-ruraux, c'était tranquille d'être propriétaire, toujours un statut. Il ne fallait même pas chercher un locataire, tout se savait par bouche à oreille.
Puis, on s'aperçoit au moment d'un renouvellement de locataire que ce qui se passait depuis des lustres ne se produit plus : le candidat locataire spontané a disparu. Alors on a vu le phénomène de grande ville apparaître : l'agence immobilière faisant de la location (jusqu'à récemment, "c'était inutile"), quelquefois des services municipaux tenant des listes de locaux vides.
Mais ça n'attise que la concurrence non plus à la hausse, mais à la baisse des loyers. On ne crée pas la population qui manque.

Les grandes villes et métropoles connaissent aussi le problème, mais en différé. j'ai vu personnellement Grenoble basculé en un mois.
Les propriétaires, habitués à un flot d'étudiants étaient au mois d'août (il y a deux ans) assez cassants, désagréables et très "c'est le marché". Et puis au mois d'octobre, ils furent subitement très ramollis et très compréhensifs  (je m'en rappelle bien, une dizaine avait rappelé).
Le gros de la location était passé, et ils manquaient d'étudiants.
L'évolution est donc la suivante :
- c'est le marché (y a pas à discuter),
- puis, "je vous augmenterais pas pendant la durée du bail",
- douceurs : "je vais faire refaire ceci, cela, etc...",
- compréhension : "le prix du marché c'est tant, mais je vous le fais à tant"
- magnanimité : "caution ? C'est pour les gens qui ont pas confiance !" (moi je vous fais confiance) .
La donne qui durait depuis 1945 s'inverse, n'importe qui pouvait, avec un peu de moyens, devenir bailleur, mais il faudra, désormais, un minimum de sagacité et de savoir faire (comme par exemple, ne pas ignorer que les locations peuvent être notariés, avec un avantage évident en cas de non paiement du loyer).

Plus le marché est gros, plus il est difficile à déstabiliser, DANS UN SENS, COMME DANS L'AUTRE
Le plus gros ennemi du propriétaire, c'est le vide, surtout pour un appartement.

Mais ce n'est que la première étape de la dégradation. Dans les marchés vraiment détendus, j'ai vu une propriétaire (d'une dizaine d'appartements), faire voyager SON rmiste (locataire professionnel, comme elle, bailleur professionnel), d'appartement vides en appartement vide, pour éviter de voir son patrimoine catalogué comme "bien mort".
Elle a toujours de quoi le loger.
Comme la plupart des bailleurs ont UN bien à louer, on comprend le risque financier que cela représente pour lui, la non location.
7 ou 8 mois de vacances, ce sont toutes les charges qui sont parfois lourdes, à solder, c'est un manque à gagner évident, surtout s'il y a des emprunts en cours.

Mais les deux marchés, vente et location, sont poreux. le propriétaire peut fort bien passer d'un marché à l'autre. Dans un marché en excédent, c'est à terme, l'envolée de tout espoir de  stabilisation. La mécanique de baisse se met en marche.

Une petite nouvelle des USA. Se mettent en place quelques fonds vautours dans l'immobilier. Ils achêtent des lots de ce qui ne vaut plus rien, les condos. Bien sûr, à prix bradés. Et lentement, années après années, ils vont remettre en vente suivant les opportunités, ce qu'ils pourront. Autant dire qu'ils tueront, dans l'oeuf, tout espoir de reprise.

Il ne pourra pas y avoir de reprise de croissance comme de reprise de l'immobilier, sans emploi. C'est une absurdité, ou mieux, un soviétisme. Une (anomalie) statistique dont une ministre (je ne cite personne, mais les initiales sont CL) se gargarisera à la télévision, en mangeant sa brioche.  
Quand à la tendance lourde, il faut la rappeler. Les locataires d'appartements se paupérisent (Friggit).  Ce n'est donc plus une opération commerciale, louer devient un apostolat.
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28 novembre 2009 6 28 /11 /novembre /2009 09:49
Petit cas d'école en immobilier.
177 000 euros ICI, la même à 149 000 euros LA, (frais d'agence inclus).
Circonstance aggravante : le département est dans les 5 Premiers en épargne...


Appréciation personnelle : il y a dix ans, le marché s'étalait (maisons) entre 400 000 et 600 000 francs, voire 800 000 pour le mieux placé, et en bon état...
Pour le même prix, on vous en demande le terrain aujourd'hui...
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26 novembre 2009 4 26 /11 /novembre /2009 09:57
Il parait que ça pête le feu du tonnerre de Dieu.
Et bien, en décryptant bien, on s'aperçoit que le brasier n'est qu'un pétard mouillé, un élèment de plus de propagande.
Examinons en détail :

- Vente de logements neufs en hausse de 65.2 % au troisième trimestre. Vrai et faux. C'est vrai par rapport à un T3 2008, catastrophique. On arrive en termes bruts à  28 000 logements.
Le nombre de mises en chantier et de permis de construire, recul, respectivement de 18 et 17 %. Au niveau annuel, l'année 2008 avait vu une chute de 47.6 %.
"
Les ventes du 3e trimestre 2009 restent pratiquement stables par rapport aux 27.880 ventes du 2e trimestre 2009, performance d'autant plus remarquable que la saisonnalité statistique dévalorise habituellement les mois d'été ".
Donc, on est loin d'une reprise, c'est, au plus une consolidation après chute.
Les promoteurs n'y croient pas, ils ont baissés les prix et les mises en chantier.
Bien entendu, le déluge de douceurs fiscales (PTZ, PTZ doublé, loi scellier, déduction des intérêts notamment) a nettement contribué à la stabilisation, faussant ainsi le jeu du "libre marché" (et Bruxelles n'a, bizarrement, rien dit).

- Laforêt immobilier annonce : (roulement de tambours),
+ baisse des volumes, 480 000 en 2009, contre 600 000 en 2008 et 700 000 en 2007,
+ une remontée des prix depuis septembre, arguant du "manque de produits" (
"une agence Laforêt située en région ou en Ile-de- France a en moyenne 110 biens en portefeuille, contre 250 dans les années 1991 et une agence Laforêt située à Paris, 20 contre 80 dans les années 1991"). Bien sûr, il n'est pas précisé qu'en 1991 il y avait 4 fois moins d'agences...
Dans tous phénomènes de bulles connaissent une brêve période de remontée, qui s'appelle "retour à la normale".

Pour tordre le cou à cette assertion, une nouvelle du chômage : il augmente fortement en octobre. 
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17 novembre 2009 2 17 /11 /novembre /2009 17:46
L'immobilier, pour un ménage, c'est à la fois une aspiration, un voeu, une tentation, un statut, souvent un héritage, un investissement, une charge, une imposition, c'est un phénomène complexe, qui résiste à la simplification et doit être envisagé sur plusieurs angles.

D'abord, l'immobilier, c'est la population. Qui dit population dit emploi. Un bassin d'emploi, donc. Dans la carte du grand chaix, on voit une répartition assez égale de la population, qu'indique le quadrillage chemin de fer.
J'avais indiqué le seuil maximal de population en France. Jusqu'au début 18° siécle, il est scotché depuis plusieurs siècles à 40 habitants au kilomètre carré. 
Là, ce sont les subsistances qui donnent de la voix.
On constate qu'il n'y a que fort peu de variations, même les endroits les plus répulsifs sont peuplés.

La Population, affranchie des contraintes de la distance par le fossile, va commencer à se concentrer.
C'est assez visible en 1920. Le seuil de densité 40 a été pulvérisé, mais les hyperconcentrations n'ont pas encore vu le jour.
Elles  dépendent, elles aussi, des transports. D'abord limitées donc, aux villes et ports, disposant de bonnes infrastructures, le fossile, puis le pétrole, va encore faire grossir les gros : Paris, Lyon, Marseille et maigrir les campagnes.

On le voit, les cartes des chemins de fer ne sont plus du tout les mêmes.
Une partie du pays a clairement été abandonnée.
Mais cette concentration ne peut vivre sans une énergie fossile croissante.

Quel rapport avec l'immobilier, donc, peut on se poser légitimement comme question.
C'est que ces deux cartes, ont aussi un avers.
C'est la carte des saturations, qu'on peut voir de manières quasi caricaturale dans le dispositif loi Scellier qui succède à tous les autres dispositifs, et dont l'effet a été simple : il a saturé les espaces où la demande était faible ou peu importante, pour une bonne raison : le coût de construction est peu différent, mais le coût du terrain lui, est fondamentalement divergent.
Les seules tensions existantes sont locales et sont largement discutables. En effet, ce sont les logements bon marché qui manquent.

Un petit rappel de la période giscardo-barro-pompidoliste :
loin d'être le triomphe du capitalisme, cela a été le triomphe de l'archaïsme le plus absolu.
Le rentier, qui avait complétement disparu depuis 1914 est appelé à renaître, d'abord par la loi de 1973 qui interdit à l'état de frapper monnaie pour son propre compte, ensuite par la politique ou plutôt la non-politique barriste du logement.
Pour Barre, les loyers étaient "trop bas" ? Pourquoi, mystère ! La seule explication étant de recréer une caste héréditaire de rentiers, dominants sociaux, dont le plus grand malheur c'était d'être né.
Envolé, donc, le VRAI capitaliste, le créateur et preneur de risques (avec ses sous à lui, pas comme le banquier).
La technique est simple : on passe de l'aide à la pierre à l'aide à la personne. En gros, on aide les plus miséreux, les autres n'ont plus qu'à payer.

Mais, comme la dette butte sur ... la dette, le rendement locatif, après 3 bulles immobilières (fin des années 1970, début 1990 et depuis début 2000), les rendements sont déclinants. Les loyers butent sur la paupérisation des locataires, voire leur absence...
D'ailleurs, le pompidolisme a donné ses premières lettres de noblesse à la carambouille immobilière, avec l'affaire de la garantie foncière.
Les bulles elles mêmes sont édifiantes, d'abord un simple clapotis en fin 70, elle est plus violente fin 1980 et atteint un sommet en 2000. Avec pour les deux fois précédentes, une période de purge qui s'allonge.
Celle-ci, d'ailleurs, risque d'être éternelle.

Car, qu'en est il de la simple loi de l'offre et de la demande ? Après un boum de 10 ans, on a trop construit globalement (ce qui n'implique pas pas qu'il n'y ait pas de manques localisés).
L'insee est très clair la dessus : les logements inoccupés se comptent par millions.
Une politique saine, ne consiste pas à arroser les "Zinvestisseurs" de privilèges fiscaux, et de dégrèvements souvent spoliateurs, mais le retour à une politique de plus long terme plus pondérée : chaque département et chaque ville est un cas d'espèce, et en l'occurrence, au lieu de bâtir tant et plus, on doit sans doute privilégier le renouvellement urbain : détruire et reconstruire, en un mot, dégonfler la bulle des terrains.

Que vaut un terrain ? Ce que certains sont prêts à payer. Et c'est un levier puissant, mais qui n'a aucune modernité économique. Les liens de dominations sociales par la possession d'immeubles étaient déjà présents dans l'antiquité.
Pour prendre un exemple, les Suffètes (dynasties de rois) de Carthage (ils en avaient deux) étaient les Barca et les Hannon. Ils étaient les plus gros propriétaires de la Ville. Les Barca, plus sensibles aux questions sociales et louant moins cher, étaient plus populaires.
A l'époque romaine, Crassus, surnommé "le riche" par des sénateurs fort peu dans le besoin avait fait fortune dans l'immobilier...

En un mot, pour résumer, les 10 dernières années n'ont pas enrichis la population (on s'en serait douté), mais une seule caste : celle des constructeurs et autres parasites volant à leurs côtés. La carotte : devenez dominants sociaux et encaissez la monnaie, se révèle, pour beaucoup, être un chèque en bois et de la fausse monnaie.

Les logements vacants, sont en effet légion en France. Contrairement à ce que dit la propagande, il n'y a aucune pression des besoins. Le parc vide atteint les 5 millions (3 en secondaires, et il y a du secondaire dans TOUTES les communes et 2 dans le principal).
Ce qui a intéressé le gouvernement dans cette histoire, c'est la partie CONSTRUCTION, et une fois le bien vendu, le vendeur s'en lave les mains.
En effet, les terrains accessibles et bon marché se trouvait dans des villes au marché détendu.

A titre personnel, je peux citer Saint Etienne : 3000 de Robien, loués deux fois plus chers que le marché local, dans une ville connue pour son parc sur dimensionné (page 12).
Ou le Puy en Velay. (A la page 12, logement, on peut s'apercevoir que les vides sont passés de 1999 à 2006 de 1112 à 1514, le nombre de résidences secondaires chutant de 544 à 339), chiffre auquel on peut rajouter 573 logements autorisés en 2007, et ceux bâtis en 2008 et 2009.
On voit dans ce cas d'espèce que dix années de fièvres n'ont tenu à rien. Et qu'on a couru à une catastrophe économique de longue haleine.

Pour sauver la mise, on a misé sur les HLM, priés de démolir en vitesse quelques immeubles mal placés (ou déclaré tels), mais dans ce genre de situation, le HLM est paradoxal : il est plus cher que le marché privé.

Se réglant sur un paradigme parisien, on construit donc des immeubles de locations, dans des villes où les besoins sont peu élevés, en voulant louer, plus cher que les offices HLM, alors que les loyers privés sont EN DESSOUS de ces mêmes loyers HLM, voir, le plus souvent, bloqués volontairement par le propriétaire quand le locataire donne satisfaction...

Pour ne pas rester en reste, après avoir souvent démoli, le HLM relance la donne. En effet, les logements les plus récents vont bénéficier d'une obsolescence ultra rapide : Les HLM fignolent des projets d'habitats économes.

On voit donc, la catastrophe se profile à l'horizon. Bien sûr, tous les marchés locaux n'étaient pas à l'équilibre ou en dessous, mais les récentes constructions ont généralement complètement déstabilisées la donne.

On peut s'attendre donc à une crise immobilière, très longue, si elle n'est pas définitive. Car à cela, bien sûr, se rajoute le problème d'approvisionnement énergétique, qui va redistribuer fondamentalement les cartes.
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2 novembre 2009 1 02 /11 /novembre /2009 19:44

Les dernières nouvelles immobilières sont plutôt glaciales chez les professionnels de la construction.
Pire que la situation du nucléaire en France (les centrales arrêtées se ramassent à la pelle).
La situation est simple. En cas de baisse d'activité, on baisse les prix, quitte à travailler à perte, en serrant les coûts, et en serrant les frais, notamment de personnel, jusqu'à ce que le redressement de la conjoncture, ou la mort des concurrents.
Toutes les nouvelles du terrain concordent, le rebond attendu ou espéré en septembre, n'a pas eu lieu.
C'est d'ailleurs pour cela qu'il faut décrypter l'envolée du PTZ comme le signe gouvernemental que la crise s'accroit.
On passe donc, d'un carnet de commande serré à un carnet de commande vidé.
Pire, comme pour l'automobile, le produit n'est plus adapté, même si les immeubles BBC percent à marche forcé.
Là aussi, les cadeaux fiscaux aux décervelés peuvent aider le neuf, mais l'ancien ?

On en est à la dernière extrémité désormais. Là, le téléphone ne sonne presque plus, l'hiver sera long et rude, et les licenciements vont commencer.
Certains entrepreneurs ont réduits leurs salaires.
 
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29 octobre 2009 4 29 /10 /octobre /2009 08:57
Les banquiers sont des gens sérieux, parait il. Mais dans leurs derniers avatars, ils ont oubliés une "petite" chose, le droit immobilier, et son acteur incontournable, le notaire.
Si certains critiquent cette profession, souvent avec raison, elle donne à la propriété une garantie.
Chaque transaction immobilière, garantie et prêts, doivent y être affectés, entrainant frais d'actes.
Et oui, cette espéce ne fait pas l'amour à l'oeil, et de plus, a un sens olympien du temps, qui lui permit, malgré tout ce qu'on lui reproche de passer toutes les tourmentes, tous les réglements de comptes, tous les obstacles.
Mieux, toutes les tourmentes paraissaient leur ajouter du pouvoir.
Un certain nombre de petits juges ont été chiants envers les banques : ils réclamaient les papiers, concernant les servitudes et les propriétés.
Or leur souçi du détail fait paraitre les propriétés corses comme un modéle d'exactitude notarial, c'est dire.

Après ce travail de base, ils s'aperçurent que ni les uns, ni les autres n'avaient été ENREGISTRES, et qu'on ne pouvait recoller les morceaux.
De plus, avec tous les mélanges et toutes les transactions, il était sûr qu'une chatte n'y retrouverait pas ses petits.
Aussi, logiquement, sans hypothéques valables, sans créances avérés, un certain nombre de gens s'aperçurent que finalement, ils pouvaient rester chez eux, sans rien plus craindre, et certainement pas de la loi.
Il est certain que le système évitait beaucoup de frais et gagnait en rapidité en évitant le notaire et restait parfaitement gérable tant qu'il n'y avait pas de défaillance globale.
Perdre un procès de temps en temps, ça fait partie de la rêgle du jeu. Ce n'est pas grave.

Après les petits juges, c'est désormais la cours suprême du Kansas qui vient de se prononcer : le droit de propriété prime sur les affirmations, souvent difficilement prouvables, des banques.
Le contribuable, engagé dans le soutien des banques, paiera donc pour la défaillance des emprunteurs, et les prêteurs sont des branquignols bouffis d'orgueil.
On arrive donc à la fin de la boucle : désireux d'aller vite, négligeant toutes les formalités, le papier des hypothéques a dévalué de 80 %.

Cela correspond, grosso modo, à la perte de substance économique des USA. Une baisse de 50 % du PIB serait "anodine", et de toute façon, le capitalisme est en phase terminale.
Les états de l'aire post-soviétique n'ont jamais réussis à rattraper le niveau de 1989. La Russie, le moins atteint, doit être à 75 % du niveau d'alors, avec un assez formidable rattrapage, mais la plupart des républiques sont encore à - 60 ou - 40 %.

Le banquier, c'est un nuisible. Aucune utilité. La seule question est quand partira t'il pour l'échafaud, et y partira t'il seul ? Plus le temps passe, plus la possibilité de charrettes fort étoffés sont probables.

En attendant, la décision de Merkel est gouteuse et savoureuse : elle ne se préoccupera pas de rééquilibrage des finances. Si certains, comme ils en ont envie en occident, se livraient à une "thérapie de choc", c'est le monde qui mourrait.
Il n'y aurait plus de consommateurs, seulement des faillis....

Une nouvelle photo officielle d'Obama vient de paraitre :
Cerise sur le gâteau, il a interdit les jeux du cirque.
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Published by Patrick REYMOND - dans Immobilier
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