RP : toujours mieux que bien.

L'immobilier en Région parisienne, bouillonne dans l'euphorie.
- Paris : prix - 5.9 % volumes : - 29 %,
- Petite couronne : - 8.6 % et - 33 %,
- Grande couronne : - 8.8 % et - 32 %;
- IDF : - 7.9 % et - 32 %. je suis toujours bien dans le ton Fnaim ?

Bon, inutile, non plus de rappeler que les prix finissent par rattraper les volumes, encore ce cas serait il celui d'une crise classique.
C'est à dire d'une crise avec résilience. Mais restons confiant, il y a toujours résilience.
Par exemple on peut affirmer très clairement que la crise de 1345-1360 a résilié à partir de 1460.
Bon, entre temps, Limoges avait 5 habitants. Paris avait été réduit des 3/4.
En réalité, pour parler crument, la Fnaim a joué au C...
Car, quelle est la part la plus importante de baisse ? Sur un total de 37 %,  la baisse du volume est 5 fois plus importante dans la baisse du chiffre d'affaire que celle des prix.
Là aussi, le refus de la baisse des prix doit être vu comme un suicide par le vendeur. La baisse qu'il n'accepte pas aujourd'hui à dose importante, il la boira par gros bouillons plus tard.
D'ailleurs, certains agents immobiliers ont très bien compris le jeu : ils jouent clairement la baisse des prix.
Mieux, ils le font savoir et ne prennent plus de gants, plus de prises de mandats idiots.
Cela, dans leur optique, ne sert à rien de perdre leur temps avec des nanards à 200 000 euros.
Je vois des publicités très sympas : la maison écolo, (petite 45 m2), avec terrain, à 50 000 euros, mais on peut avoir plus...  Les concepts sont intéressants et repris à neuf. Finalement, la transition pourrait être très rapide. Le déclassement du parc, express.

Bien entendul la Fnaim, poisson nageant dans l'ancien, tient un discours opposé qui barbe même ses adhérents. "Les professionnels de l’immobilier estiment que la baisse des prix a assez duré.  " (Mais, que fait le gouvernement ?)
Quand aux permis de construire, ils sont au plus mal. De toute façon, avec la crise sociale, le tissu immobilier, sauf exception est trop étendu, les loyers trop chers, les prix, trop élevés.
La crise sociale se continuant, on verra donc le nombre de ménage d'une personne se réduire, parce qu'il faut avoir les moyens de se loger seul, les incohérences et la bêtise profonde du gouvernement n'aidant pas les évolutions.
Autre évolution, dans 5 ans, quand on parlera de "crédits", on demandera : "qu'est ce que c'est ?".
D'ailleurs, dans le prochain "tintin", le capitaine haddock devra avoir une nouvelle floppée d'injures, de malédictions et de mots bizarres : "banquiers, traders, paulson, pdg, actionnaire, agent immobilier, etc..." toutes choses dont vos enfants et petits enfants vous demanderons la signification et que vous serez bien embêtés pour répondre.
Vous pourrez toujours vous en tirer en racontant comment on fait les bébés...

Comments

[BA]

Les prix des logements en France vont continuer de baisser en 2010, de 6 % en moyenne par rapport à 2009, affirme une étude de la banque HSBC France publiée mercredi 29 juillet.

"L’actualisation de notre modèle laisse encore attendre une
poursuite de l’ajustement (des prix, ndlr) au delà de 2009 malgré les évolutions favorables du début de l'année", indique cette étude.

La baisse des prix des logements neufs et anciens devrait être en moyenne de 6 % en 2009 par rapport à 2008, a indiqué à l'AFP Mathilde Lemoine, directeur des études économiques de HSBC France.

"Si c'était confirmé ce serait une des baisses les plus importantes depuis les années 50", a ajouté Mathilde Lemoine.

Pour 2009, HSBC confirme sa prévision d'une diminution des prix de vente de l'ensemble des logements de 6 % (- 5 % pour les logements neufs et - 7 % pour les anciens) par rapport à 2008.

Pour HSBC France, les récentes évolutions favorables, notamment la légère reprise des ventes des promoteurs grâce aux dispositifs fiscaux et la légère progression des transactions de logements anciens au deuxième trimestre, "ne doivent toutefois pas masquer la correction immobilière encore en cours".

Selon Mathilde Lemoine, "les transactions restent faibles et leur hausse récente ne suffit pas à anticiper un renversement du marché".

"En effet, la remontée des ventes de logements n’a pas stabilisé les prix et la diminution des taux d’emprunt immobilier n’a pas soutenu la demande de crédit. De plus, les baisses passées des transactions dans l’ancien laissent attendre une poursuite de la baisse des prix", explique l'étude.

De plus "la remontée du chômage fait peser une incertitude sur les revenus futurs qui renforce l’aversion au risque et donc l’attentisme".

Aussi "les prix devraient continuer à reculer" même si "l’ampleur de la baisse pourrait se stabiliser d’ici fin 2009", conclut HSBC France.

http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_marches.phtml?num=b8e9d7ee06f8f1d7803cdb4b0a738277

[AI]

Ah on rejette toujours la faute sur les agents immobiliers ! Les agents immobiliers, avant de prendre un mandat, connaissent toujours le juste prix, car ils pratiquent leur quartier (chaque rue, chaque immeuble) mais sont liés par le vendeur.
Un vendeur a toujours une idée surestimée du prix de son appartement. Pour un vendeur, un nanar rempli de bibelots de merde vaut le prix qu'il a entendu au pmu quand un de ses voisins se vante d'avoir vendu le sien, d'appartement, à tel prix. (Mais ce n'est le plus souvent que de la vantardise).

Le plus souvent, pas le choix, il faut signer le mandat (et faire la pub par respect du contrat et relation avec le vendeur). Que se passe-t-il sinon ? Imaginons un agent tellement intègre (stupide en fait, l'intégrité n'a rien à voir, puisque le bien ne sera JAMAIS acheté à un prix incorrect...) qu'il ne prend que les mandats qu'il estime au "juste prix" (= le prix du marche, celui auquel va se signer le compromis de vente). Le vendeur refuse. L'agent perd toute relation avec celui-ci. Le bien n'est pas en stock. Le bien se retrouve chez l'agent en face (la concurrence dans ce secteur est féroce - les commissions doivent bien être justifiées...). Le bien ne se vend pas, chez l'agent en face. Avec le temps, les visites (offres) et surtout l'absence de visites, et d'offres (ou des offres bien en dessous du prix "net vendeur" transmises mais refusées évidemment par le vendeur) (vendeur, "je ne suis pas pressé" bien sûr !) donc ce temps et ces déconvenues font que le vendeur se résoud
1. soit à accepter une offre inférieur. Dans ce cas le bien affiché 240.000 FAI est retiré, mais il a pu être signé à 190.000 net vendeur dans le secret d'un bureau d'AI ou de notaire... Le vendeur n'ira pas "s'en vanter" auprès de ses voisins
2. soit à baisser le prix (avenant au mandat) tellement il y a peu de visites et 0 offres. Dans ce cas, les visites reprennent (ou pas, à ce moment attendre/négocier nouvelle baisse du prix sur le mandat)

Dommage pour l'AI, qui aura prospecté mais n'aura pas pris le mandat en tournant la tête dégouté 'teu, imbécile de vendeur, c'est trop cher'
Il verra son collègue d'en face le vendre avec -30% si le marché est comme ça par rapport au prix de départ. Cocu, en somme. Les AI sont obligés de travailler comme ça, les vendeurs donnent le tempo.

Parlons deux secondes du vendeur, quand il vent un 3p à paris, il rachète dans 90% des cas plus grand ailleurs, et il subit aussi bien les prix à l'achat qu'à la vente.
Aucun vendeur ne va tenir le raisonnement 'tiens, je vais mettre mon 3p à 30% en dessous du prix du marché, parce que j'ai un idéal baissier et puis par honnêteté envers les petits jeunes acheteurs qui débutent, soyons sympa avec eux'

Parce que le vendeur, quand il a acheté, il trouvait ça aussi trop cher (aussi vrai en 1980 qu'en 2005 !). Parce que le vendeur ne va pas se sacrifier pour la juste cause (et pour rien, une transaction anormale ne va pas corriger le marché, ahah). Parce que le vendeur, derrière, il doit racheter un 5 ou 6p, un pavillon, et qu'il paiera le prix fort. Il a besoin de l'appart optimal. Du prix de vente optimal à l'instant t.

On entend tellement de contre-vérités sur le sujet. Les AI sont bien souvent diabolisés à tord, contrairement au banquier (et je parle des directions, pas des lampistes derrière les guichets). Ça mériterait quelques billets même.

Saluations

[Destinus]

Bonjour,

Les prix moyens au m2 (Valeur intermédiaire d'un ensemble de transactions) des logements utilisés comme prix de référence avaient fortement augmentés à cause surtout des prix de logements de très mauvaise qualité qui étaient vendus très cher (pénurie d'offre).

Maintenant que la situation s'est inversée, les logements de très mauvaise qualité deviennent invendable, seuls pratiquement les maisons et logements de bonne qualité ou bien situés, arrivent encore à se vendre mais très souvent avec des décotes de 10%, 20% voir plus par rapport à 2006/2207.

Comme les logements de bonne qualité ou bien placés étaient vendus en moyenne 10 à 30% plus cher voir plus par rapport au prix moyen en 2006/2007, il est logique que le prix moyen d'une transaction (moyenne arithmétique d'un ensemble de transactions) baisse moins vite en fonction des prix de référence à 2006/2207 par rapport aux baisses réelles observées à cause des ventes réduites des logements de mauvaises qualité. En conséquence les statistiques données en 2009 sont donc totalement en déphasage par rapport à la situation réelle.

Et l'observation est en fait la même sur le prix médian (valeur qui sépare exactement les 50 % les plus chers des ventes étudiées, des 50 % les moins chères) au prix moyen (très sensible aux extrêmes)

Donc il est fort probable qu'on va observer dans les mois et années à venir à un accroissement de la baisse des prix de référence (moyen ou médian) notamment lorsque les vendeurs récalcitrants des maisons ou logements de catégories inférieures seront contraints de vendre et par conséquence a baisser fortement leurs prix pour s'adapter au marcher et qui du coup les chiffres seront repris par les médias pour influencer ensuite les propriétaires de logements de meilleures qualités à baisser fortement également les prix et ainsi de suite.

A noter que les bâtiments anciens, une loi a été votée en 2008, qui comporte une rénovation thermique obligatoire. Alors si cette réglementation est mise en application nous risquons de voir une forte chute de prix des bâtiments anciens non rénovés.

Cordialement.

Jean Yves M

[jamy]

...Je vois des publicités très sympas : la maison écolo, (petite 45 m2).

sources SVP