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30 août 2016 2 30 /08 /août /2016 21:57

Certains parlent de ce que, visiblement, ils ne connaissent pas. L'immobilier par exemple.

On mous parle des maisons de familles, qu'on bazarde, parce que la famille, c'est compliqué, parce qu'on est plus mobile,

"300 000 euros pour 250 mètres carrés avec jardin... La Normandie, la Bretagne ou encore le Sud-Est, sont des territoires où les prix des maisons de famille en vente, déjà très bas, continuent de s'effondrer. Un phénomène qui en dit long sur l'état des familles françaises. "

300 000 euros, pour 250 M2 de terrain, c'est bas ? Ah bon. Moi, je dirais, que la tentation, c'est de ramasser la monnaie, tant qu'on trouve un couillon assez fou pour payer ce prix là.

Sachant que la médiane des salaires est de 1772 euros, même à deux, il est illusoire, totalement, de vouloir acheter, et entretenir un bien de ce prix.

L'article est donc ce qu'il est, parisianiste et imbécile.

En plus, d'après ce que j'ai entendu dire assez souvent, on est dans une inversion du ressenti. L'immobilier n'apparait plus comme un placement, mais comme un boulet. Quand les panneaux fleurissent "à vendre", ou "à louer", un peu partout, on sent qu'il se passe quelque chose, et quand sonne l'heure de dépenser des dizaines de milliers d'euros en réparations, on préfère passer à autre chose.

Une maison de famille sent l'époque où elle a été construite ou rénovée. Et visiblement, la nouvelle donne énergétique ne les avantages pas.
Comme on voit, beaucoup trop d'éléments ont été négligés dans l'article.

D'ailleurs, il est curieux aussi de voir que les biens voisins des bâtiments à énergie positive, ou même simplement de catégorie A, décotent.

En outre, les biens "de famille", dans une société où la natalité moyenne est de deux enfants par femme, est relative. Souvent, on peut hériter des biens acquis par les parents pendant les 30 glorieuses, et ceux, des 2 côtés, parfois aussi, multi-propriétaire.

Tout simplement aussi, l'héritier n'a pas le même schéma mental que l'acquéreur. Il voit surtout les inconvénients, et pas bien les avantages, et il faut aussi compter avec le prix de l'énergie pour les transports. On voyage moins volontiers qu'en 1999.

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29 juillet 2016 5 29 /07 /juillet /2016 14:20

Donc, Paris est une ville de riches, qui vendent à des riches. Grande nouvelle. A une époque un niveau social plus modeste permettait d'accéder à la propriété. Grande nouvelle aussi.

On n'aurait pas deviné...

Les vieux riches, vendent. A de plus jeunes aisés. Mais pas forcément avisés. Ou a des déjà propriétaires, qui auraient déjà vendu ?

De toute façon, c'est toute la France qui vieillit. Et les vieux vendent. Seulement, il y a des endroits où ils n'arrivent pas à vendre.

Simplement, pour éviter les impôts, ils passeront le bulldozer ou enverront la bouteille d'essence. Comme aux temps de Louis XIV où les paysans se regroupaient à 40 par maisons. Avec le bois des charpentes récupérées, c'était un gain financier.

Visiblement, les plus riches sont aussi les conformistes. Impossible à eux de penser qu'hier ne sera pas comme avant.

En réalité, le parc immobilier de 1900 a largement été détruit par une seule raison : la valeur intrinsèque était tombée à zéro.

Quand la population des villages a commencé à baisser sérieusement, le nombre d'habitants à tendre vers 1 par logement, l'immobilier n'a plus rien valu. Là aussi, le mode de destruction a été souvent de crever le toit, ou le laisser crever tout seul.
Donc, bien sûr, les taux ont baissés. Une certaine relance a été vue. Mais un clapotis.

La grande chute ne devrait plus tarder.

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30 juin 2016 4 30 /06 /juin /2016 08:34

On nous a seriné pendant des années, les "500 000 logements manquants", tout en sachant que c'était largement faux.

Les logements sociaux sont trop nombreux et mal répartis. C'est logique, la quantité de logements est le fruit de l'emploi de l'époque.

Après, l'emploi, et surtout son nombre, c'est une donnée volatile, qui entraîne la volatilité de la population.
J'ai été scié en deux, en apprenant la vacance à Saint Etienne : 7 % (officiellement), sans doute une donnée pipeauté, parce que cela doit être bien plus...

Vouloir agir sur l'évolution des familles, ça n'a d"ailleurs abouti, là où cela a été fait, notamment à Saint Etienne, qu'à vider des quartiers, pour les détruire, ou les remplacer par des ghettos.

Un quartier, c'est un endroit où les gens naissent, vivent, et meurent, et il faut les laisser perdurer. Et s'arranger au delà des petites commissions toujours en retard, et qui expliquent l'engorgement des demandes.

Les sociétés de HLM sont devenus un lobby. Là est la vérité. Et un lobby, ça a besoin de budgets, pour nourrir les copains-coquins, et dans ce cas là, ça construit à qui mieux mieux. Rares sont celles qui ont adoptées une politique patrimoniale de long terme.

La vérité est une «politique d’attribution ingérable», et des demandes de familles abusives. Sur Saint Etienne, d'ailleurs, c'est un mélange de logements vides, et de familles exigeantes. D'après une Assistante sociale, "le logement des années 60 n'est pas prisé".

La "norme", désormais, est d'une chambre par enfant, d'une cuisine agréable et ouverte, d'une place de parking, de la proximité des commerces...

En toute logique, on a donc bâti loin, en réduisant les places de parking, de petits logements, souvent, avec une cuisine minuscule. Un architecte m'a dit, un jour, que "les gens allaient manger dehors".

On nous dit que "le bâtiment retrouve des couleurs" ? En réalité, ce ne serait pas le dernier spasme avant l'agonie ?

1.55 % de taux d'intérêts ? Qui dit moins ? 40 % d'accession avec PTZ. Enième dispositif de "soutien", du genre, corde qui soutient le pendu.

Le chalut, donc, racle les fonds, et cela a donné un peu de couleurs ? Après, on attendra les prêts NINJA ?

Le monde économique actuel se disloque, et le bâtiment n'y fait pas exception. La tendance lourde est au maintient, tant qu'on le peut, de l'ordre ancien.

Si on défini un effondrement, par l'effondrement de la population, le Japon désormais, a battu l'URSS.

Il est donc logique, que 227 000 nippons en moins, ça fasse beaucoup de logements libres...

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7 juin 2016 2 07 /06 /juin /2016 08:15

Contrairement à ce que l'on m'a dit, un centre ville historique est souvent bâti a un endroit judicieusement choisi, pour éviter justement les désagréments divers.
Alors, pourquoi, aujourd'hui, ces bâtis historiques sont ils menacés ?

La réponse est le changement globale d'environnement de la campagne immédiate, et la bétonisation de l'espace.

Les haies ont disparues avec le remembrement, et elles absorbaient des quantités considérables d'eau, qui vont directement dans le sens de la pente désormais, elles permettaient aux sols de jouer leur rôle d'éponges, et empêchaient les terres de partir.

J'ai vu, moi aussi, il y a des années, une maison forte du XII° siècle voir sa cave inondée. Elle ne l'avait été que deux fois en 800 ans, lors de trombes d'eau, puis 2 fois en deux ans. Pendant 800 ans, il n'y avait pas de route en goudron qui y amenait directement. Puis, devant la menace, la mairie a fait quelques travaux, pour orienter le flux vers les égouts. Depuis, il n'y a plus rien eu.

Mais la situation se reproduira certainement. Ces travaux ont permis simplement que ce phénomène soit un peu plus rare, mais le caractère artificiel de la route fera reproduire le phénomène. Du moins, tant qu'il y restera du goudron, sur la route desservant des lotissements immenses et neufs. Enfin, du moins, pas très ancien.

Rôle aussi de la mémoire collective. Quand justement des travaux eurent lieu, il y a une quinzaine d'années, il fallut quand même faire remarquer que les buses en béton, devant remplacer les anciens déversoirs étaient deux fois plus petits. Et qu'en 1980, les anciens déversoirs en pierres sèches débitaient à 100 % de leur capacité.

Il est une évidence que ce 100 % arrive une fois par siècle. Mais à chaque fois, il n'y avait pas de dégâts, ou peu, ou sauf quand il y avait des trombes, encore moins fréquentes. La trombe étant l'accident climatique, le reste la connerie humaine.

Les travaux étaient rares et chers. On évitait donc d'y revenir le plus possible. Il n'y avait pas de lobbys de constructeurs. Là, ils se frottent les mains.

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13 mai 2016 5 13 /05 /mai /2016 16:03

Un classement paru, celui des pays les moins chers de 2016, et un enseignement peut en être retiré.

Les pays qui assurent la vie le meilleur marché possible, ce sont des pays du 1/3 monde, bien entendu, mais aussi, des pays qui n'ont pas laissé dériver les dépenses de nourritures, et les loyers.
L'aspect loyer est important, notamment en occident, avec le contre-modèle américain. Coexiste, aux USA, des loyers anciens, très modiques qui dépendent d'un autre temps, et qui sont à titre viager, et le même appartement une fois que le locataire aura cassé sa pipe, verra son loyer multiplié par 5,10, 20 ou 40.
Inutile de dire que le décès est souvent ardemment attendu, espéré, voir dans certains cas, provoqué.

On met le doigt, là, sur le problème économique français numéro 1 et de manière générale, le problème occidental, l'hypertrophie des loyers.

Au tournant des années 1970, les loyers étaient bas, et Barre, en France, a dit qu'on pouvait les augmenter. Les mécanismes de l'augmentation ont été mis en place, et logiquement, ils ont flambés. Ils ont flambés beaucoup dans les quartiers riches, un petit peu moins dans ceux, pauvres, mais ils ont flambés, "produisant" un PIB nominalement plus important, mais totalement fictif.

En effet, quand un loyer bloqué, d'avant les lois Nixon aux USA, passe de 200 ou 400 $ à 2000, 6000 ou 8000, il n'y a rien de plus de produit, à part une purification sociale.
Le riche peut venir, le pauvre se taille.

Il va habiter dans son Shanty Town, ou sa caravane, pour des loyers, justement, qui rejoignent ceux des années 1970. Ou alors, ils font éclater le modèle anthropologique US, qui était devenu celui de l'occident, celle des l'expulsion des jeunes. Là, jeunes, et moins jeunes coexistent dans la maison finie de remboursée, du père et de la mère, voir plus vraisemblablement, de la grand mère.

Et là, les dépenses contraintes baissent et s'effondrent, avec 2,3 voir 4 générations qui coexistent. .

Moralité : dans l'empire, la consommation, base du système économique, est surtout la consommation de dépenses contraintes. Avec des revenus en chute libre, dans un climat de guerre civile, où des abrutis se trimballent avec des bidons d'essence au milieu des explosions.

Ces bidons d'essence, ça s'appelle le programme Juppé, la loi travail, les superbes prestations d'Obama, et de l'Union européenne, qui pissent sur leurs peuples, et cela est de plus en plus visible.

En Chine, en Inde, en Grande Bretagne, on construit. Pour les riches, des immeubles de luxe, vides. Et souvent de qualité très basse. mais très chers, en tous cas, plus chers que localement, on puisse payer...

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11 mars 2016 5 11 /03 /mars /2016 23:58

Le gouvernement vient de le décider : chaque parisien devra être équipé d'une boîte de conserve vide, pour pouvoir écoper.

C'est, à peu près ce qui vient d'être décidé. On a vu, partout ailleurs, que jamais rien n'empêche une crue, et rien n'empêche de faire des dégâts.
Le seul moyen d'éviter cela, c'est d'éviter de construire des infrastructures dans des zones trop risquées.
Raison pour laquelle, désormais, quand on fait une vente immobilière, il y a des tas de diagnostics.

D'ailleurs, à ce propos, on assiste à une crue de migrants, dans le XVI° arrondissements. Vous comprenez c'est "réac" de pas vouloir d'immigrés, -surtout quand on est patron-, mais il faut qu'il reste à leur place, dans les quartiers pauvres.

Le terme réac étant -provisoirement- une excommunication, et on ne parle pas à un excommunié, mais, comme les gouvernements des pays de l'est n'ont pas l'air de vouloir de migrants, ferment et militarisent leurs frontières, qu'Angela a de fortes chances d'être débarquée, ce genre de crues, risque de décroitre. Comme ça, quand, grâce au camp de migrants, l'immobilier aura perdu 90 % de sa valeur, les excellences reviendront nous parler des "bénéfices" de l'immigration.

Un immeuble squatté, aussi, est plus qu'un squatte, c'est une dévaluation de l'ensemble de l'environnement.

Autre endroit où l'immobilier se porte mal :les USA.

Les dettes de 820.000 propriétaires américains valent deux fois leur maison. 6 millions de propriétaires n'arrivent pas à faire face à leurs emprunts.

La valeur négative de beaucoup de logement a conduit à l'abandon par leurs propriétaires, et la remise des clefs aux banques. Et la réduction du nombre de ménages propriétaires, a été importante. Pas de quoi pavoiser, donc.

Comme quoi, les données humaines sont plus importantes pour l'immobilier que les données climatiques.

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7 mars 2016 1 07 /03 /mars /2016 17:02

Comme vient de me le signaler un internaute, la loi El Bêtise, va provoquer l'implosion d'un marché immobilier qui n'avait certainement pas besoin de cela.

Certains disent que les banques vont s'emparer de l'immobilier. C'est à mon avis, très douteux. Dans la flexibilisation généralisée, il n'y a plus d'acheteurs, sauf à très bas prix, et l'immobilier devient la non-valeur absolue.

Et les banques n'aiment pas les non-valeurs, et je rappelle qu'à une époque, elles étaient allergiques, totalement, à la notion de prêts immobiliers. C'était long, ça rapportait peu, ça pesait sur les comptes.

Comme je l'ai seriné tant et tant, la vente immobilière sera donc assurée par :

- apport personnel,

- prêts amicaux (familiaux souvent, mais pas exclusivement),

- prêts des vendeurs. Autant dire que cela va voler au ras des pâquerettes. Dans mon département de bouseux, on m'a dit que les prix de transactions dans certains endroits ne dépassaient pas 60 000 euros, et certains villages sont ravagés. On dit qu'au Chambon sur Lignon, le taux de négociation atteint les 50 %. Quand il y a négociation.
J'ai toujours eu l'image, pour cet endroit, d'un coin huppé et cher. On peut donc perdre ses clichés à tout âge. "Le collège Cévenol et le golf tirent Le Chambon vers le haut". "Ce village a toujours été un micro-marché de l’immobilier et il le restera " (pose rigolade perso de 15 mn).

Pour ce qui est du collège, c'est dans la cuvette des chiottes que cela a entrainé le marché immobilier local. La réputation était plutôt celle d'un ramassis de cas sociaux friqués et analphabètes, à tort ou à raison, certainement une image déformée et péjorative, mais l'image est souvent plus importante que le réel... Quand aux résultats au bac, ils étaient les pires du département...

De plus, faut il rajouter, toutes les phases de constructions, qui ont fait exploser villes et villages depuis 1945.

Je rappellerais les normes de la loi Loucheur en 1925. Une famille de 4 enfants avait droit à une location de 25 M2. Les grandes maisons se transformeront en pensions de famille.

Et l'immobilier verra cohabiter deux sortes de logement, l'entretenu, et le pas entretenu. L'habit du bâti, est dans beaucoup d'endroits, devenu trop grand, tout simplement.

On peut aussi penser à une évolution à l'américaine, où les incendies sont quotidiens dans certaines villes. A qui profite le crime ?

Il n'y aura donc qu'un marché immobilier réduit à une fraction de ce qu'il était, une ossification de la société, par le jeu de l'héritage, et des banques, dont le marché immobilier était le principal débouché, réduites à néant. Et oui, quand il n'y a plus de marché, il n'y a plus de banques.

Passons à la Rust Belt chinoise, qui succède, sans aucune transition, au dragon qui allait manger le monde. On parlait de 500 000 suppressions d'emplois sidérurgiques, et de 1.3 millions d'emplois charbonniers, qu'on peut multiplier par 3 pour les emplois en amont et aval.

400 000 ou 500 000, c'était pour 150 millions de surcapacités résorbées. Comme les surcapacités s'élèvent à 400 millions, et la surproduction à 340 millions, on peut imaginer le massacre.

L'Amérique du sud s'effondre économiquement dans un grand classique. Elle vit dans une économie de cycle appuyée sur des matières premières et leur boum ou leur déclin asphyxie tout le reste.

Le cycle était chinois, et le cycle était celui du bâtiment chinois, gros consommateur de matières premières.
Aucune chance que le gouvernement chinois arrive à régler le problème, les occidentaux ne l'ont jamais réglé, et pourtant, le poids du secteur acier était bien plus marginal.

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16 février 2016 2 16 /02 /février /2016 20:38

... Mais les loyers baissent. Parfois fortement.

Baisse globale de 1.1 %, de 1.3 % ailleurs, mais de 570 à 470 euros, à Roubaix, et travaux obligatoires entre chaque locataire...

Aujourd'hui, déficit assuré des opérations immobilières, et difficultés à retrouver des locataires...

Donc, crie de l'immobilier locatif, et baisse des loyers. Voire inexistence de la demande.

Pour la vente, le rebond des ventes n'est pas étranger à des taux très très bas. Et à moins de crever le plancher, ces taux ne pourront baisser plus. Le particulier n'a jamais bénéficié de taux officiels négatifs. Sinon, on prendrait des endettements sur 1000 ans.

Là aussi, il est clair que la baisse des taux a sauvé le marché de la transaction, sans régler le problème signalé par JM Pouré, celui de la démographie, et du rebond de la mortalité. Sans compter la pléthore de constructions d'une époque, qui ne trouvent plus preneurs, mais dont les propriétaires peuvent encore assumer les charges.

Le marché immobilier souffre aussi désormais de l'inadéquation entre emploi et lieu de résidence. Et les excellences viennent de s'apercevoir du poids énergétique, appelé aussi boulet, que constituent les grandes villes : "et ensuite celle de l'empreinte écologique de ces grandes aires urbaines. "

Ce serait d'ailleurs, très marrant d'imaginer ces grandes villes, avec 25 % de fluides (eaux, gaz électricité, pétrole) en moins... Le plus probable serait une augmentation très sensible de la mortalité.

Mais bon, en 2011, on prévoyait aussi une hausse jusqu'en 2015...

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27 novembre 2015 5 27 /11 /novembre /2015 00:02

La baisse des loyers est clairement enclenchée sur la totalité du territoire national.

Forte baisse, parce que dans ce marché, une baisse de 1 %, veut dire vulgairement une sacrée secouée à la baisse sur les nouveaux baux liés aux re-locations.

Un certain dynamisme du marché est, semble t'il, retrouvé. L'explication est simple, le fait de baisser les loyers permet d'attirer les chalands, en les piquant à ceux qui campent sur leurs positions, et principalement, ceux ayant déjà des locataires en place. En général, la négociation est inexistante sur les baux en cours, où; par bonté d'âme, le propriétaire fait "cadeau de la hausse", mais pas plus...

Donc, pour se taper un -4.1 % à Marseille, il faut faire un bon - 25 % sur la re-location.

Il y a une vingtaine d'années, sur le marché immobilier de la ville de Saint Etienne, un agent immobilier me disait que le marché ne commençait qu'au 3 pièces, et qu'en dessous, ils ne prenaient même pas le bien en gestion.
Visiblement, le marché immobilier "stéphanise", globalement. Les studios font - 2.4 %, les deux pièces - 1 %, les 3 pièces - 0.3 %, + 0,4 % pour les 4 pièces, + 0.1 % pour les 5.

Les endroits où les loyers progressent encore sont rares et la progression se situe désormais largement en dessous de l'inflation.

C'est une accentuation de la tendance observée depuis 2011. Donc la rente immobilière, visiblement, s'évapore. Courage, il faudra encore quelques temps avant que cela ne soit visible...

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25 novembre 2015 3 25 /11 /novembre /2015 23:52

Le bâtiment est en faillite en France. Ses entreprises constituent le1/3 des défaillances depuis 2012.

Bien entendu, la situation n'était pas saine, mais on cherche à regonfler le cadavre par des nouvelles injections de liquidité, par le biais d'un changement de l'attribution des prêts à taux zéro.

On ne peut faire plus bête. Mais le soufflet financier, lui, est retombé. Vu le mûrissement des prêts, le crédit crunch est difficile à parer. Cette montée au ciel qui existait, est nettement moins visible...

Presque la moitié des "prêts nouveaux", sont des prêts de renégociations, et seul l'effondrement des taux de crédits a permis de sauver les meubles.

Restent les couillons : ceux qui ont acheté en haut de bulle, qui finissent souvent en surendettement, l'amertume d'avoir pris une belle moins value.

Mais, dans le contexte, il faudrait que l'encours de crédit ne monte pas de 4 %, pour avoir une croissance, mais plutôt de l'ordre de plus de 10 %. On en est loin.

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